인천광역시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안 심사보고서

2024. 2. 28.(수)

건설교통위원회

1. 심사경과

가. 제안일자: 2024. 2. 7.

나. 제 안 자: 김재동 의원 외 28명

다. 회부일자: 2024. 2. 8.

라. 상정일자: 제293회(임시회) 제1차 건설교통위원회(2024. 2. 28.)

❍ 제안설명: 김재동 의원

❍ 검토보고: 정이섭 건설교통수석전문위원

❍ 심사결과: 수정가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 임대주택의 용적률 상한을 적용할 수 있는 준주거지역에서의 임대주택 건설 비율을 완화하여 소규모주택 정비사업이 실효성 있게 추진되도록 하고자 함

나. 주요내용

❍ 준주거지역에서 임대주택을 건설하는 경우 법적상한 용적률을 적용할 수 있도록 임대주택 비율을 정한 단서 규정을 삭제함(안 제26조)

3. 전문위원 검토보고 요지

❍ 본 개정조례안은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(이하‘법’) 제49조 제1항에 따라 준주거지역에서 빈집정비사업 또는  소규모주택정비사업을 시행할 때, 시조례로 정한 용적률 이상으로 건축할 수 있도록 용적률을 완화받기 위해서 필요한 임대주택 건설비율을 하향 조정하여 완화하고자 하는 내용임.

제49조(임대주택 건설에 따른 특례) ① 사업시행자는 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업의 시행으로 다음 각 호와 같이 임대주택을 건설하는 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 시ㆍ군조례로 정한 용적률에도 불구하고 다음 각 호에 따른 용적률의 상한까지 건축할 수 있다.

1. 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 임대주택 비율이 100분의 20 이상의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 비율 이상이 되도록 건설하는 경우: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한(이하 “법적상한용적률”이라 한다)

2. 공공임대주택을 임대주택 비율이 100분의 10 이상 100분의 20 미만이 되도록 건설하는 경우: 임대주택 비율에 비례하여 시ㆍ도조례로 정하는 방법에 따라 산정된 용적률의 상한

❍ 현행 조례 제26조(용적률 완화를 위한 임대주택 건설 비율)는 ‘22년 4월 준주거지역 및 상업지역에서 임대주택 건설을 통한 용적률 완화에 따른 과밀화 등의 문제를 예방하기 위하여, 타 용도지역과는 다르게 용적률 특례를 적용받기 위한 임대주택 건설비율을 최소 30%로 강화하여 개정한 바 있음.

‘22.4월 개정 前

‘22.4월 개정 後 (현 행)

제26조(용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율) 법 제49조제1항에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

1. 자율주택정비사업: 30퍼센트 이상

2. 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업:

20퍼센트 이상

제26조(용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율 등) ① 법 제49조제1항제1호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 20을 말한다. 다만, 준주거지역 및 상업지역의 경우에는 100분의 30을 말한다.

② 법 제49조제1항제2호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 방법”이란 다음 산식을 말한다. 다만, 준주거지역 및 상업지역의 경우는 제외한다.

용적률의 상한 = a＋(b-a)×c/20

a: 「인천광역시 도시계획 조례」제65조에 따른 해당 용도지역의 용적률

b: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한

c: 해당 임대주택 비율

❍ 금번 개정 조례안 제26조제1항은 법 제49조제1항제1호에 따라 법적상한용적률*까지 건축할 수 있는 준주거지역의 공공임대주택 또는 공공지원민간임대주택 비율을 30%에서 법이 정한 최소치인 20%로 완화하는 내용이고,

* 법적상한용적률: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 및 관계법령에 따른 용적률, 준주거지역의 용적률 상한은 500%

. 공공임대주택: 국가, 지자체, 공사 등 공공주택사업자가 재정, 주택도시기금을 지원받아 건설, 매입 또는 임차하여 임대 또는 임대한 후 분양전환을 목적으로 공급하는 주택(영구·국민임대, 행복주택, 분양전환공공임대주택 등) - 공공주택특별법 제2조

. 공공지원민간임대주택: 임대사업자(공공주택사업자 제외)가 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로취득하여  임대료 및 임차인의 자격제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택 - 민간임대주택법 제2조

❍ 제26조제2항은 준주거지역의 공공임대주택 비율을 20%미만으로 건설하는 경우에도(10%이상 20%미만) 그 비율에 따라 용적률을 완화할 수 있도록 하는 내용으로서,

〔 용적률 완화 체계 〕

조례안 제26조	임대주택 비율	용적률(%)
		용도지역	도시계획조례(A)	국토계획법(B)	용적률완화(B-A)
제1항 법적상한 용적률 적용	20%	제1종 일반주거지역	200	200	-
		제2종 일반주거지역	250	250	-
		제3종 일반주거지역	300	300	-
		준주거지역	500 ( 300 )	500	- ( 200 )
	30%	중심상업지역	1,300 ( 600 )	1,500	200 ( 900 )
		일반상업지역	1,000 ( 510 )	1,300	300 ( 790 )
		근린상업지역	700 ( 350 )	900	200 ( 550 )
		유통상업지역	공동주택 건립 불가
제2항 용적률 완화	10%이상 20%미만	a + (b – a) × c / 20 (준주거, 상업지역 제외) a: 「인천광역시 도시계획 조례」 제65조에 따른 해당 용도지역의 용적률 b: 「국토계획법」 제78조 및 관계 법령에 따른 용적률의 상한 c: 해당 임대주택 비율
참조) 주거용 연면적 비율 : 괄호 밖은 10% 미만, 괄호 안은 80% 이상(준주거), 80%미만(상업)

❍ 완화된 임대주택 비율만큼 임대주택을 분양주택으로 변경하거나, 적정량의 임대주택 건설 및 용적률 일부 완화를 통하여 사업성을 개선함으로써, 사업여건이 열악한 준주거지역 내 소규모주택정비사업을 활성화할 수 있을 것으로 보임.

❍ 그러나 소규모주택정비사업은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발, 주택재건축 등의 정비사업과 다르게 사업시행구역 일원에 대한 기반시설 설치계획 등을 포함한 정비계획 수립없이 산발적 소규모로 추진됨에 따라 도로, 하수, 학교 등 ❶기반시설의 체계적 공급이 곤란하고 ❷준주거지역의 경우 「건축법」에 따른 일조권 적용이 배제되어 고층화에 따른 인접지의 일조권 확보가 어려운 문제가 있고,

〔 현행 법적상한용적률 완화 및 임대주택 비율 〕

구분	인천	서울	경기	부산	대구	대전	광주	울산	세종
준주거지역 용적률(%)	500 ( 300 )	400	시·군 조례	400	400 ( 300 )	400	400	500 ( 350 )	400
완화(증가) 용적률(%)	- ( 200 )	100	-	100	100 ( 200 )	100	100	- ( 150 )	100
법적상한 용적률 적용 임대주택 비율(%)	20% 준주거· 상업지역 30%	20%	20%	20%	20% 상업지역 30%	20%	20%	20%	20% 상업지역 30%

참조) 괄호 안은 공동주택 또는 주거복합건축물 기준:

❍ ❸「인천광역시 도시계획조례」에서 준주거지역의 용적률은 타 지역 보다 높게 허용하되, 주거용 건물의 과밀화 방지와 주거환경 보호를 위하여 공동주택(주거복합건축물 포함)에 대하여는 주거용 연면적 비율에 반비례하여 용적률을 하향하여 적용하는 용도용적제를 운용하고 있는 입법 취지를 고려할 필요가 있으며,

❍ ❹법적상한용적률 적용시 완화되는 용적률의 규모가 커서(200%) 형평성과 도시관리 측면에서 용적률 완화를 적절히 제어하고 용적률 완화에 따른 이익을 일부 공공으로 회수할 필요가 있다는 점과

❍ ❺임대주택 공급 측면에서 1인 가구, 청년 가구, 노인 가구 등 계층별 특성에 맞고 임대료가 저렴한 공공임대주택에 대한  수요가 꾸준히 증가하고 있는 수도권에 입지한 특성과 서울시, 경기도에 비하여 상대적으로 낮은 공공임대주택 재고율 등을 종합적으로 고려할 필요가 있다고 사료됨.

〔 수도권 공공임대주택 재고율 현황 〕

(단위: 호, %)

자료: 국토교통부(2015-2020), 임대주택 재고현황, 지자체 기본통계(2015-2020)

❍ 따라서 준주거지역 내 소규모주택정비사업의 활성화를 위해 용적률 완화를 위한 임대주택 건설 비율을 일부 완화하되, 안 제26조제1항과 제2항에 따른 용적률 완화의 비례성, 공공임대주택과 공공지원민간임대주택의 경제성 및 수요 등을 고려하여 용적률 완화의 폭과 요건을 조정할 필요가 있을 것으로 판단됨.

❍ 아울러, 2월 13일부터 2월 23일까지 입법예고 기간 중 집행부로부터 붙임과 같이 용적률 완화기준을 세분하여 조정할 필요가 있다는 의견 제출이 있었음을 보고드림.

4. 질의 및 답변요지: 생략

5. 토론요지

가. 찬 성: 임관만, 이인교, 조성환, 김명주, 김종배, 박종혁, 유승분 위원

나. 반 대: 없  음

6. 수정안의 요지

❍ 수정이유

- 용적률 완화기준을 세분하여 조정할 필요가 있으므로 안 제26조제1항의 단서를 수정

❍ 수정 주요골자: 붙임 ‘수정안’ 참조

7. 심사결과

❍ 수정가결(재석위원: 7명, 찬성: 7명, 반대: 없음)

8. 기타

❍ 특이사항 없음.

붙임  1. 수정안 1부.

2. 수정안 조문대비표 1부.

3. 의안본문 1부.

4. 신구조문 대비표 1부.  끝.

[붙임 1]

인천광역시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안에 대한 수정안

인천광역시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안 일부를 다음과 같이 수정한다.

제26조제1항 단서를 다음과 같이 한다.

다만, 준주거지역 및 상업지역의 경우에는 다음 각 호에 따른다.

제26조제1항에 제1호 및 제2호를 각각 다음과 같이 신설한다.

1. 준주거지역

가. 100분의 20(공공임대주택만 건설하는 경우)

나. 100분의 25(가목 이외의 경우)

2. 상업지역: 100분의 30

[붙임 2]

현 행	개 정 안	수 정 안
제26조(용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율) ① 법 제49조제1항제1호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 20을 말한다. 다만, 준주거지역 및상업지역의 경우에는 100분의 30을 말한다.	제26조(용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율) ① 법 제49조제1항제1호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 20을 말한다. 다만, 상업지역의 경우에는 100분의 30을 말한다.	제26조(용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율) ① --------------------------------------------------------------. 다만, 준주거지역 및 상업지역의 경우에는 다음 각 호에 따른다.
<신 설>	<신 설>	1. 준주거지역 가. 100분의 20(공공임대주택만 건설하는 경우) 나. 100분의 25(가목 이외의 경우)
<신 설>	<신 설>	2. 상업지역: 100분의 30

수정안 조문 대비표

[붙임 3]

인천광역시조례   제        호

인천광역시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부개정조례안

인천광역시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 일부를 다음과 같이 개정한다.

제26조제1항 단서 중 “100분의 30을 말한다”를 “다음 각 호에 따른다”로 하고, 같은 항에 제1호 및 제2호를 각각 다음과 같이 신설하며, 같은 조 제2항 단서 중 “다만, 준주거지역 및”을 “다만,”으로 한다.

1. 준주거지역

가. 100분의 20(공공임대주택만 건설하는 경우)

나. 100분의 25(가목 이외의 경우)

2. 상업지역: 100분의 30

부      칙

제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.

제2조(용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율에 관한 적용례) 제26조제1항 및 제2항의 개정규정은 이 조례 시행 이후 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제26조에 따른 건축심의 또는 제27조에 따른 통합심의를 신청(사업시행계획변경에 따른 변경심의를 포함한다)하는 경우부터 적용한다.

[붙임 4]

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안
제26조(용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율) ① 법 제49조제1항제1호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 비율”이란 100분의 20을 말한다. 다만, 준주거지역 및 상업지역의 경우에는 100분의 30을 말한다.	제26조(용적률 완화를 위한 임대주택의 건설 비율) ① --------------------------------------------------------------. --------------------------------- 다음 각 호에 따른다.
<신 설>	1. 준주거지역 가. 100분의 20(공공임대주택만 건설하는 경우) 나. 100분의 25(가목 이외의 경우)
<신 설>	2. 상업지역: 100분의 30
② 법 제49조제1항제2호에서 “시ㆍ도조례로 정하는 방법”이란 다음 산식을 말한다. 다만, 준주거지역 및 상업지역의 경우는 제외한다.	② ----------------------------------------------------------------. 다만, ---------------------------------.
③ㆍ④ (생 략)	③ㆍ④ (현행과 같음)